消协点评霸王条款 2003年中国房地产揭黑大行动

中消协点评霸王条款：商品房合同警惕九大陷阱

针对目前商品房市场中存在诸多不规范行为，中国消费者协会今天发布了对商品房买卖合同中存在的9大不平等格式条款的点评。

认购定金难归还

成都《××花园商品房认购书》规定：“认购方选择一次性付款的，应在签订上述买卖合同的同时付清全部房款，认购定金自动转为房款，逾期者所缴认购定金不退还。”
点评：商品房买卖属于大宗消费，经营者应为消费者留有一个合理的“犹豫期”，以便消费者深入研究有关资料，全面理解自己的权利、义务，自主决定是否购房。“犹豫期”内要求退定金的，不适用定金罚则。

单方扩大解约权

广州××房地产开发总公司的《××认购书》规定：“如在上述期限内（签认购书十天内），认购方未能缴付上述各期楼款，出售方除可将认购方所付之款项没收外，并有权将该物业另行出售，无需事前告知认购方。”
点评：“没收”属强制性措施，是国家有关行政机关、司法机关依照其所具职能、法定程序方可行使的权力。任何组织和个人无权“没收”公民合法财产。消费交易双方是平等的主体。当事一方主张解除合同的，应当通知对方，不得擅自变更解除合同。

减免责任巧设计

广州××房地产开发总公司制定的《××认购书》规定：“在未签署正式预售契约前，若因出售方原因致使该物业不能出售时，出售方不受任何约定约束，只需退还所收定金而不必附加利息或赔偿。”
点评：按法律规定，收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。这一条款意味着开发商有过错时，不仅不受任何惩罚，就连利息和损失也得由消费者承担，是违法无效条款。模糊标的好圈钱

厦门××房地产公司在预售房屋时，并未讲明所售房屋是精装修房，《商品房买卖合同》等相关资料中也未明确所售房屋为精装修房，而其制订的《商品房买卖补充协议》中却加入了不明确的有关精装修房的条款，并强迫消费者与开发商的兄弟公司──××装饰工程有限责任公司签订装修合同。
点评：如果开发商交付的是精装修房，就不应要求消费者与装修公司再行签约。消费者所购房屋由开发商提供，装修标准应与开发商商定，不用直接与装修公司发生关系。补充协议中要求消费者与装饰公司签约的方式，实际上将应由开发商承担的风险转嫁到消费者身上。

违约责任不对等

吉林省某消费者在购房时发现所签购房合同中违约责任栏规定：甲方须于××年×月×日前将房产交付使用，甲方若延期交房，则每迟交一个月，按乙方已付房款3％计算罚金，付给乙方作赔偿。乙方若未按期限向甲方缴清房款，视为违约，甲方有权从乙方已交购房款中，扣罚10％的金额作违约金，同时不予办理进户手续。
点评：上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等，实质上是加重消费者责任，减轻经营者责任，违反了法律的公平原则。消费者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。

面积误差设陷阱

厦门××房地产公司制定的《商品房买卖补充协议》规定：“面积误差时，买受人不退房。面积误差部分双方按每平米房价款据实结算房价款。”
点评：房屋面积出现误差时，选择退房、要求赔偿、据实结算等是消费者的主要权利。上述条款以双方约定的名义，为开发商免除、减轻自己的责任提供了方便，侵犯了消费者的自主选择权、公平交易权，是最为典型的显失公平条款。

业内人士透视楼市“健康住宅”

上个月，一个朋友说他买了房子，而且是健康住宅。仔细打听，原来他买的根本就是一个已经卖了近一年而销售状况一直差强人意的老项目，不过换了主打“健康”的广告，在原有的中央空调上加了一层空气过滤网而已。

非典之后的楼市，是健康住宅的楼市，更是孳生“伪健康住宅”的温床。根据国家住宅与居住环境工程中心颁发的《健康住宅建设技术要点2002年修订版》，住宅的健康性涵盖了居住的内外部环境所涉及到的户型、园林、采光、装修、噪音控制、水、电等方面，是一个很详尽、全面的标准体系。

世界卫生组织关于“健康住宅”有15条标准，结合北京的自然、气候条件以及现有开发商的综合素质，市场上的项目能够完全做到的很少，大多数只可以达到其中五、六点要求。

一个明显的例子就是很多项目在非典之后做广告时，几乎都标榜自己是健康住宅，有说自己容积率低的、有说自己通风好的、有说能够预防非典的等等，但就是没有说自己符合“健康住宅建设技术要点”的。

据介绍，国家首批两个健康住宅试点项目北京奥林匹克花园和金地格林小镇到目前为止也仅仅处在试点阶段，各项工作还有很长的跟进阶段，直到完全达到“健康住宅建设技术要点”的要求，并通过有关专家的验收和评估方能有资格说自己是货真价实的“健康住宅”。

格林小镇开发商金地远景房地产公司副总经理龙兴说，在这个工程的实施中深切感受到中国目前普遍实行的一些住宅规范和指标仅仅是满足了最基本的生活需要，与人们对住宅越来越高的生活要求特别是舒适性、健康度都有比较大的差距。

对照“要点”戳穿楼市伪健康，有人形象地作了一番描写：A盘营销，曰：30％绿化率，健康深呼吸！待客户交定金后一看，“30％绿化率”原来是国家规定最低指标。

B盘营销，曰：碧波绕楼，小气候一流！业主收房后一看，水泥底儿的人工小溪3天就臭，蚊蝇飞舞，动感十足。

C盘营销，曰：绿色“塔板”，永远春天！买主实地探查一看，原来是密密麻麻的塔楼连板楼，外立面刷了绿漆。

D盘营销，曰：健康本色，远离红尘！此次购房者吸取教训，数次验证绿化率、楼间距、垃圾处理器、新风系统……欢喜入住后，却发现：离红尘够远、够健康，生活配套却3年后才建。

众买主叹曰：我说哪儿来这么多健康楼盘，原来都是炒作的。ABCD诸盘笑曰：多亏有概念撑着啊！